青岛楼市此次的这一轮变化,跟以往过去二十年所见到过的情形都并不相同,二手房成交量将新房远远落在其身之后。房价也已然开始朝着下方掉头转向,市场正在以实际行动做出选择,用脚进行投票。
存量与增量的赛跑
青岛楼市呈现出的大变局,其最为直观的一种表现,便是二手房开始占据领先位置。自2023年起始,市内三区当中,有不少二手房业主都主动对价进行了调低,议价的空间从以往的3%扩展到了5%以上。在市南区的老旧小区那里,有一些房源的成交价已然回落至2018年的水准。
新房市场呈现出格外冷清的态势,有个情况是,李沧区有个楼盘,它在去年年底的时候开盘,当时推出了两百多套房源,然而半年过去了,网签数量还不到三成。另外,售楼处门口,曾经那种排队的热闹景象已经消失不见,现在替代它的,是渠道经纪人到处去拉客的身影。
李村商圈的商业突围
这几年李村商圈所发生的变化,实际上是整个青岛商业格局进行转型的一种缩影,崂山万象汇、凯德MALL等新兴商业体兴起之后,李村商圈的人流量被显著分流,维客星城地下广场的商铺空置率曾经一度大于四成,商户们叫苦连天。
李村也在寻觅自身的出路,乐客城将夜市经济发挥到了极致,每晚十点过后情况依然是灯火通明,地铁2号线和3号线具备换乘优势,使得此地成为年轻人夜间消费的首选之地,周末单日客流能够突破十万人次。
政策工具箱的再次打开
青岛此番政策调节,不少人讲觉察到了2016年那种氛围,那时借由货币化安置、降低首付、取消限购等一连串组合举措,楼市很快由冰点推回到沸点,2022年里青岛再度放宽落户限制,公积金贷款额度提升至80万元。
反映于土地市场的状况是十分实在的。即墨区在去年所进行出让的若干宗住宅用地,基本上都是由城投平台出面托住底价取得土地,民营企业开发商差不多全都不见了踪影。土地出让金在和去年相比的情况下下降幅度越过三成之多,地方财政所面临的压力由此是能够看得明明白白的。
疫情下的楼市温度
3月时,莱西处那回的疫情来得很是突然,这也致使楼市于短时间之内出现停摆的状况。在2022年3月的时候,莱西所累计报告出来的确诊病例数量超过了130例,其中学生占据了116人。而处于封控这段时期当中,售楼处处于关门的状态,中介带看也暂停了,整个月的网签量仅仅有平时的极小一部分。
但疫情却促使了新的居住需求被催生出来,崂山区一些具有低密度特点的洋房项目,在疫情这段期间咨询量反倒出现了上升的情况,有购房者真诚地表示,在经历过封控之后,更愿意花费稍微多一些的钱去购买通风状况良好、密度较低的房子。
数据背后的真实逻辑
青岛楼市成交量发生变化的背后,呈现出的是购买力的真实展现,2022年10月,黄岛区新增加的4例确诊病例皆是在集中隔离点被检出,社区传播所存在的风险很低,然而即便处于此种状况下,人们的消费信心依旧受到了影响,大宗消费决策的周期显著被拉长。
占比突破六成的二手房成交,彰显出购房者变得更为务实。在市北区,有一套总价达150万的二手房,其月供相较于同地段的新房要少两千多,并且周边配套清晰可见且能够实际触摸感受。正是这样的性价比优势,致使越来越多的刚需者转向二手房市场。
未来趋势的几条线索
青岛楼市的分化状况将会越发显著,地铁沿线的楼盘抗跌能力更为突出,举例来讲地铁1号线南段落成开通之后,沿线二手房的价格普遍相较于周边超出5%至8%,然而远郊那些借助概念炒作兴起的板块,价格回调所面临的压力则更大。
政策方面仍存在可操作举措。当下青岛所实施的限售政策具备进一步优化的余地,增值税免征的年限存在从五年调整至两年的可能性。这些相关工具的使用时机以及运用方式,需依据市场下行的速度与深度来确定。
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