青岛楼市此次的这一轮变化，跟以往过去二十年所见到过的情形都并不相同，二手房成交量将新房远远落在其身之后。房价也已然开始朝着下方掉头转向，市场正在以实际行动做出选择，用脚进行投票。
存量与增量的赛跑
青岛楼市呈现出的大变局，其最为直观的一种表现，便是二手房开始占据领先位置。自2023年起始，市内三区当中，有不少二手房业主都主动对价进行了调低，议价的空间从以往的3%扩展到了5%以上。在市南区的老旧小区那里，有一些房源的成交价已然回落至2018年的水准。
新房市场呈现出格外冷清的态势，有个情况是，李沧区有个楼盘，它在去年年底的时候开盘，当时推出了两百多套房源，然而半年过去了，网签数量还不到三成。另外，售楼处门口，曾经那种排队的热闹景象已经消失不见，现在替代它的，是渠道经纪人到处去拉客的身影。
李村商圈的商业突围
这几年李村商圈所发生的变化，实际上是整个青岛商业格局进行转型的一种缩影，崂山万象汇、凯德MALL等新兴商业体兴起之后，李村商圈的人流量被显著分流，维客星城地下广场的商铺空置率曾经一度大于四成，商户们叫苦连天。
李村也在寻觅自身的出路，乐客城将夜市经济发挥到了极致，每晚十点过后情况依然是灯火通明，地铁2号线和3号线具备换乘优势，使得此地成为年轻人夜间消费的首选之地，周末单日客流能够突破十万人次。
政策工具箱的再次打开
青岛此番政策调节，不少人讲觉察到了2016年那种氛围，那时借由货币化安置、降低首付、取消限购等一连串组合举措，楼市很快由冰点推回到沸点，2022年里青岛再度放宽落户限制，公积金贷款额度提升至80万元。
反映于土地市场的状况是十分实在的。即墨区在去年所进行出让的若干宗住宅用地，基本上都是由城投平台出面托住底价取得土地，民营企业开发商差不多全都不见了踪影。土地出让金在和去年相比的情况下下降幅度越过三成之多，地方财政所面临的压力由此是能够看得明明白白的。
疫情下的楼市温度
3月时，莱西处那回的疫情来得很是突然，这也致使楼市于短时间之内出现停摆的状况。在2022年3月的时候，莱西所累计报告出来的确诊病例数量超过了130例，其中学生占据了116人。而处于封控这段时期当中，售楼处处于关门的状态，中介带看也暂停了，整个月的网签量仅仅有平时的极小一部分。
但疫情却促使了新的居住需求被催生出来，崂山区一些具有低密度特点的洋房项目，在疫情这段期间咨询量反倒出现了上升的情况，有购房者真诚地表示，在经历过封控之后，更愿意花费稍微多一些的钱去购买通风状况良好、密度较低的房子。
数据背后的真实逻辑
青岛楼市成交量发生变化的背后，呈现出的是购买力的真实展现，2022年10月，黄岛区新增加的4例确诊病例皆是在集中隔离点被检出，社区传播所存在的风险很低，然而即便处于此种状况下，人们的消费信心依旧受到了影响，大宗消费决策的周期显著被拉长。
占比突破六成的二手房成交，彰显出购房者变得更为务实。在市北区，有一套总价达150万的二手房，其月供相较于同地段的新房要少两千多，并且周边配套清晰可见且能够实际触摸感受。正是这样的性价比优势，致使越来越多的刚需者转向二手房市场。
未来趋势的几条线索
青岛楼市的分化状况将会越发显著，地铁沿线的楼盘抗跌能力更为突出，举例来讲地铁1号线南段落成开通之后，沿线二手房的价格普遍相较于周边超出5%至8%，然而远郊那些借助概念炒作兴起的板块，价格回调所面临的压力则更大。
政策方面仍存在可操作举措。当下青岛所实施的限售政策具备进一步优化的余地，增值税免征的年限存在从五年调整至两年的可能性。这些相关工具的使用时机以及运用方式，需依据市场下行的速度与深度来确定。
你觉得现在是买房的好时机，还是应该再等等看？
